28,8 % de rendement la première année : le calcul que 23 propriétaires de plex ont fait
La salle de bain est le facteur #2 de décision pour un locataire — et la source #1 de sinistres dans les immeubles locatifs.
Le calcul qui change tout
| Scénario | Loyer | Inoccupation entre locataires | Risque de dégât d'eau |
|---|---|---|---|
| A — Sans rénovation (salle de bain de 1995) | 1 200 $/mois | 3 mois | Élevé (joints périmés, aucune membrane) |
| B — Rénovation JD Prestige (12 500 $) | 1 500 $/mois (+3 600 $/an) | 2 semaines | Minime (membrane Schluter®, plomberie neuve) |
Rendement sur investissement du scénario B : 28,8 % la première année — le projet se rembourse en 3,5 ans, sans compter l'augmentation de valeur de revente de l'immeuble (+15 000 $ à 25 000 $ selon l'évaluation municipale).
Les 5 règles d'or pour une salle de bain locative durable
1. Zéro entretien = zéro appel de locataire. Céramique grand format (moins de joints), vanité en mélamine thermofusée (résiste à l'eau et aux chocs), robinetterie à cartouche céramique (10 ans minimum), ventilateur sur minuterie (30 minutes après usage).
2. La membrane d'étanchéité n'est pas optionnelle. Dans 100 % des 17 salles de bain locatives que nous avons reconstruites en 2025, il n'y avait aucune membrane adéquate sous la céramique de douche. Une membrane Schluter® KERDI coûte 500 $ à 800 $ — la reconstruction d'un plancher pourri, 7 000 $ à 15 000 $.
3. Insonorisation entre les étages — sous-couche acoustique (IIC ≥ 55) pour éliminer la plainte #1 des locataires du dessous.
4. Coupure d'eau indépendante par logement — une valve d'arrêt principale accessible qui isole un logement en fuite en 10 secondes, sans couper l'eau de tout l'immeuble.
5. Standardisez vos matériaux à travers vos logements — pièces de rechange disponibles dans 7 ans, plombier qui connaît le modèle par cœur.
Budget par logement
| Poste | Budget |
|---|---|
| Démolition + gestion des débris | 500 $ – 1 000 $ |
| Plomberie + électricité (mise aux normes) | 2 000 $ – 4 000 $ |
| Membrane étanchéité + céramique | 2 500 $ – 5 000 $ |
| Vanité + robinetterie + accessoires | 1 500 $ – 3 500 $ |
| Ventilation mécanique | 500 $ – 1 500 $ |
| Peinture + finitions | 500 $ – 1 000 $ |
| TOTAL | 7 000 $ – 16 000 $ / logement |
Délai : 1 à 2 semaines par logement, coordonné entre deux locataires.
« On a rénové 4 logements sur 6 avec JD Prestige. Les 4 se sont loués en moins de 10 jours, aux prix qu'on visait. » — propriétaire de plex, Villeray
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